Juridische procedure

Het kopen van een woning in Portugal is een ander proces dan het kopen van een huis in Nederland. De wetten en regels in Portugal zijn anders, waardoor u zonder kennis van zaken tegen risico’s aan kan lopen die u niet verwacht. De procedure bestaat uit de reservering (optie), het inschakelen van een advocaat, het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst en het passeren van de eigendomsakte. Al deze stappen moeten zorgvuldig genomen worden en wij kunnen u daarbij van dienst zijn. Om u een beeld te geven hoe de aankoop in Portugal werkt, hebben wij deze stappen voor u op een rij gezet.

Reservering / Optie
Zodra u de ideale woning gevonden heeft en uw aanbod is aanvaard, kunt u een reservering overeenkomen met een gestelde termijn. Hierbij behoort een reserveringsbedrag tussen de € 1.000,- tot € 6.000,- (afhankelijk van de waarde van het object). Dit bedrag wordt gestort op de derdenrekening van uw advocaat tot het moment dat de "CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda" (voorlopige koopovereenkomst) wordt ondertekend.

Indien u in Portugal het te koop staande object niet reserveert in de periode vóór het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst, blijft de woning op de markt te koop staan. De reservering/waarborgsom zorgt ervoor, dat in de afgesproken periode tot aan het tekenen van de voorlopige koopovereenkomst de woning niet aan een ander verkocht wordt. In de reserveringsperiode kan het namelijk zo zijn dat de advocaat nog uit moet zoeken of er beslagen/hypotheken op de woning rusten, of er beperkende clausules op de woning rusten en of er wel gebouwd is met vergunning(en). Het is belangrijk dat dit vlak voor het tekenen onderzocht wordt, zodat de informatie die u over de woning verkrijgt up-to-date is. Om er voor te zorgen dat in deze periode de woning niet aan een ander verkocht wordt, is de reservering een optie. Om teleurstellingen te voorkomen is het goed om te weten dat er geen creditcards geaccepteerd worden voor het stellen van deze waarborgsom. Er kan contant betaald worden of met cheques.

Advocaat
Als u daadwerkelijk over wilt gaan tot aankoop, zult u behoefte hebben aan de diensten van een gekwalificeerde advocaat. De advocaat zorgt er namelijk voor dat het object dat u wilt kopen, gecontroleerd wordt op beslagen, beperkende clausules en in het geval van aankoop van grond, of u kunt bouwen op het land. Tevens zoekt de advocaat uit of alle (bestemmings)plannen in de "Câmara Municipal" (het gemeentehuis) met betrekking tot het pand, overeenkomen met de bestaande situatie. Dit wordt uitgezocht voordat de voorlopige koopovereenkomst getekend wordt. Zo wordt er voor u voorkomen dat u een object koopt dat (gedeeltelijk) gebouwd is zonder vergunningen of waar beslagen of beperkingen op rusten. Het is prettig om uw advocaat een "procuração Pública" (=volmacht) te geven waarin de voorwaarden staan waaronder hij/zij voor u mag optreden. Indien u in Portugal de volmacht niet geregeld heeft, is het tevens mogelijk om vanuit Nederland de volmacht te regelen via de Portugese ambassade en een notaris in Nederland, echter raden wij u aan om de volmacht direct in Portugal te regelen; dit bespaart u tijd en (reis)kosten. Advocaten en juridische kosten, variëren van 1% tot 1,5% gemiddeld. Als u een aanbeveling nodig heeft, helpen wij u graag.

Voorlopige koopovereenkomst
De voorlopige koopovereenkomst wordt over het algemeen ondertekend binnen een maand nadat de waarborgsom/reservering gestort is. Zodra de prijs is overeengekomen en de documenten in orde zijn, zullen beide partijen een "CPCV - Contrato de Promessa de Compra e Venda" (voorlopige koopovereenkomst) ondertekenen. Pas vanaf dit moment is de koop bindend voor beiden partijen. Alle bepalingen en voorwaarden die tussen beide partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de aankoop worden opgenomen in deze overeenkomst, welke vervolgens gelegaliseerd wordt door registratie bij de notaris.

De koper betaalt in dit stadium een aanbetaling van 10% tot 30% aan de verkoper. Het overige deel van de koopsom wordt betaald bij de eigendomsoverdracht.

De aanbetaling geldt tevens als boete indien de koper zich niet aan de afspraken houdt die in de voorlopige koopovereenkomst zijn opgenomen. Indien de verkoper zich echter niet aan deze afspraken houdt, is hij tweemaal de aanbetaling als boete verschuldigd aan de koper. Dit is wettelijk geregeld in Portugal.

Het is mogelijk om een voorbehoud van financiering voor het verkrijgen van een hypotheek op te nemen in de voorlopige koopovereenkomst indien partijen dit overeenkomen.

Het is aan te raden de voorlopige koopovereenkomst notarieel te laten registreren ter voorkoming van eventuele beslagen op de woning na het tekenen van het voorlopig koopcontract. Als het voorlopige koopcontract notarieel is vastgelegd, is het niet meer mogelijk dat er daarna beslagen gelegd worden op de woning.

Eigendomsoverdracht
In de voorlopige koopovereenkomst is een datum overeengekomen voor de ondertekening van de "Escritura Pública" (= akte van levering). Doorgaans is dit 3 tot 12 weken na de ondertekening van de CPCV (voorlopige koopovereenkomst). Zodra dit is afgerond en het pand is geregistreerd bij het "Conservatória Do Registo Predial"
(= Kadaster), heeft de juridische overdracht plaats gevonden en bent u eigenaar van uw droomhuis.

Nadat de eigendomsoverdracht heeft plaats gevonden moet de verandering van eigendom onder andere ook doorgegeven worden aan de energieleverancier / het gasbedrijf / het gemeentehuis en overige instellingen.

Let op: deze informatie is indicatief en wij kunnen niet verantwoordelijk gehouden worden voor eventuele fouten of verkeerde informatie. We raden u aan bij elke aankoop en verkoop van vastgoed in Portugal u goed te laten informeren over de juridische en fiscale gevolgen omdat de wetten in Portugal voortdurend veranderen.