Een woning verkopen in Portugal kan fiscale gevolgen hebben. Als u uw Portugese woning met winst verkoopt, kan over de gerealiseerde meerwaarde in Portugal belasting verschuldigd zijn. Hoeveel u uiteindelijk betaalt, hangt onder meer af van uw aankoopprijs, verkoopprijs, gemaakte kosten, de periode dat u de woning bezit, uw fiscale woonplaats en of u in aanmerking komt voor gehele of gedeeltelijke vrijstelling.
In dit artikel leest u alles over de meerwaardebelasting in Portugal (update 2026). We bespreken hoe de meerwaarde wordt berekend, welke kosten u mogelijk kunt aftrekken, hoe de regels verschillen voor Portugese residenten en niet-residenten en wanneer herinvestering kan leiden tot een volledige of gedeeltelijke vrijstelling.
Ook bespreken we de Portugese IRS-tarieven voor 2026, de inflatiecorrectie, renovatiekosten, de aangifte via Modelo 3 en Anexo G en de bijzondere regels voor 65-plussers en de herinvesteringsmogelijkheid sinds 2026 in verhuurwoningen.
Wilt u vooraf weten hoeveel belasting u bij de verkoop van uw Portugese woning kunt verwachten? Dan is het belangrijk om de berekening al vóór de verkoop te laten maken.
Voor de berekening van de meerwaarde is het niet juist om simpelweg te rekenen:
“verkoopprijs – oorspronkelijke aankoopprijs = belastbare winst”
De Portugese belastingwetgeving houdt namelijk rekening met onder andere:
De fiscale berekening van de meerwaarde kan daardoor aanzienlijk lager uitvallen dan de simplistische berekening van “verkoopprijs minus aankoopsom”.
Een vereenvoudigde weergave van de berekening is:
Verkoopwaarde minus
− gecorrigeerde aankoopwaarde
− toegestane kosten en uitgaven
− toegestane kosten voor waardevermeerderende werkzaamheden
= fiscale meerwaarde
Wanneer u een woning langer dan 24 maanden in bezit heeft gehad, kan de oorspronkelijke aankoopwaarde worden aangepast met een officiële monetaire correctiecoëfficiënt. Dit betekent dat de fiscus bij de berekening niet noodzakelijk uitgaat van exact dezelfde aankoopwaarde als het bedrag dat u jaren geleden heeft betaald.
Bij de berekening van de gecorrigeerde aankoopwaarde mag namelijk de aankoopwaarde worden aangepast met de jaarlijks vastgestelde correctiecoëfficiënt. De Portugese belastingdienst bepaalt deze correctie aan de hand van jaarlijks vastgestelde coëfficiënten. Het gaat dus niet simpelweg om het percentage van de consumentenprijsinflatie.
Een gecorrigeerde aankoopwaarde betekent in principe een lagere fiscale meerwaarde en daardoor lagere belasting om te betalen omdat de oorspronkelijke aankoopsom door deze correctie hoger uitvalt.
Dit is één van de belangrijkste onderdelen van de berekening.
De Portugese belastingdienst staat voor de berekening van de meerwaarde toe dat bepaalde gemaakte kosten bij de aankoop, verkoop en kosten voor renovatie/verbouwing afgetrokken mogen worden van de verkoopprijs voor de berekening van de meerwaarde.
Denk bijvoorbeeld aan:
Heeft u uw woning in Portugal gerenoveerd of verbeteringen aangebracht voordat u deze verkocht? Dan kunnen bepaalde renovatie- en verbeteringskosten de belastbare meerwaarde verlagen.
De Portugese belastingdienst vermeldt dat kosten voor de waardevermeerdering van het verkochte vastgoed die in de afgelopen 12 jaar aantoonbaar zijn gemaakt, kunnen worden meegenomen.
Het moet wel gaan om kosten die fiscaal als waardevermeerderende kosten kunnen worden aangemerkt. Niet iedere uitgave in of rond een woning is automatisch aftrekbaar. Voorbeelden van werkzaamheden die mogelijk relevant zijn:
Losse meubels, decoratie of persoonlijke aankopen kunnen niet meegenomen worden voor verlaging van de meerwaarde.
Het is wel belangrijk dat de kosten daadwerkelijk betaald moeten zijn en goed gedocumenteerd. Onder goed gedocumenteerd wordt in ieder geval verstaan dat het om een factuur moet gaan waarop duidelijk uw naam, adres en Portugees fiscaal (NIF) nummer benoemd staan. Bewaar daarom altijd de originele facturen, betalingsbewijzen en contracten.
Vervolgens wordt voor de meeste particuliere vastgoedverkopen 50% van de positieve meerwaarde in aanmerking genomen voor de IRS. Er bestaan echter uitzonderingen, bijvoorbeeld bij bepaalde woningen waarvoor aanzienlijke niet-terugbetaalbare overheidssubsidies zijn ontvangen en die binnen tien jaar worden verkocht.
Let op: de fiscale behandeling kan verschillen afhankelijk van uw persoonlijke situatie, fiscale woonplaats, eigendomsstructuur en de wijze waarop de woning is verkregen. Dit artikel is algemene informatie en geen individueel belastingadvies.
Meerwaarde is de winst bij de verkoop van een woning en wordt berekend door het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs verminderd met aftrekbare kosten en eventueel met een aanpassing op de aankoopsom.
Deze winst is belastbaar in Portugal, met verschillende regels voor residenten en niet-residenten.
Na 2 jaar bezit geldt een correctie voor inflatie van de aankoopprijs waardoor de aankoopwaarde verrekend wordt met inflatie en bijdraagt aan een mindere grondslag voor meerwaardebelasting.
Vrijstelling door herinvestering (let op: alléén voor residenten!)
Sinds 1 januari 2023:
Winst: €100.000, buitenlands inkomen: €90.000.
Totaal belastbaar: €140.000 (= 50.000 + 90.000; ookal betaald u niet de belasting over uw inkomen in portugal voor deze berekening wordt het inkomen wel meegenomen om te berekenen in welke belastingschijf u valt)
→ Belastingtarief: 48% ivm hogere inkomsten dan hoogste schaal van 81.000 euro.
→ Belasting: €24.000.
(Oude regel 28% van € 100.000 meerwaarde: €28.000 waardoor de nieuwe regeling gunstiger is voor niet-residenten dan de oude regel).
Vanaf 2024 geldt voor zowel residenten als niet-residenten hetzelfde regime qua berekening voor de meerwaardebelasting: 50% van de meerwaarde wordt belast in de IRS.
Tarieven: 12,50% tot 48%.
Met een goede strategie kunt u in sommige gevallen de belasting beperken of volledig vermijden via herinvestering of kostenaftrek.
Vragen? Wij helpen u graag!
Aanmelden nieuwsbrief
Login