Meerwaardebelasting op uw onroerend goed in Portugal: Wanneer en wat betaalt u?
Uw Portugese woning is verkocht. Je hebt er een mooie winst op gemaakt. Maar of je deze winst helemaal voor jezelf mag houden of dat je er belasting over moet betalen, dat hangt af van verschillende factoren die we in dit artikel duidelijk op een rijtje zetten.
In Portugal betaal je vermogenswinstbelasting (in Portugal Mais Valias genoemd) zodra je je huis hebt verkocht. Je betaalt die belasting over het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs. Er zijn een aantal kosten die kunnen worden gecompenseerd om je vermogenswinst te verlagen en er zijn vrijstellingen waarbij helemaal geen vermogenswinst hoeft te worden betaald.
Als u fiscaal inwoner bent van Portugal, hoeft u geen vermogenswinstbelasting te betalen als u het onroerend goed vóór 1989 in bezit heeft gehad. Over elke aankoop na 1989 moet vermogenswinstbelasting worden betaald.
Bezit je de woning langer dan twee jaar? Dan kom je in aanmerking voor een inflatievermindering. Er is een officieel geregistreerde tabel die je kunt gebruiken om het exacte bedrag van de aftrek te berekenen.
Van de meerwaarde wordt 50% opgeteld bij je reguliere inkomen in het jaar van verkoop. Dus stel dat je een meerwaarde hebt van €20.000; In principe is €10.000 van dat bedrag belastbaar.
Je betaalt minimaal 14,5% en maximaal 48% belasting (tarieven van 2023) over 50% van je meerwaarde. Het hoogste tarief geldt voor inkomens boven €78.834 per jaar. Zie hieronder de belastingschaal voor 2023.
Portugal heeft een herinvesteringsregeling, die een vrijstelling of vermindering van vermogenswinstbelasting inhoudt.
De winst op de verkoop van uw hoofdwoning in Portugal is vrijgesteld van vermogenswinstbelasting als de opbrengst (na aftrek van de hypotheek die is afgesloten om de woning te verwerven) opnieuw wordt geïnvesteerd in een andere hoofdwoning binnen de EU.
U kunt 36 maanden na de verkoop van uw hoofdwoning opnieuw investeren. In dat geval moet u het bedrag dat u wilt herinvesteren aangeven op uw belastingaangifte. Het is ook mogelijk om je nieuwe huis 24 maanden voor de verkoop van je hoofdhuis te kopen.
Het is belangrijk dat de nieuwe woning in de EU ligt (waaronder uiteraard Portugal) of in een land van de Europese Economische Ruimte (EER) dat belastinggegevens uitwisselt met Portugal.
Let op: sinds Brexit maakt het Verenigd Koninkrijk geen deel meer uit van de EER. Als je een nieuwe hoofdwoning in het Verenigd Koninkrijk koopt, heb je niet de vrijstelling van vermogenswinstbelasting op je hoofdwoning die je in Portugal hebt verkocht.
Om volledig vrijgesteld te zijn van het betalen van vermogenswinstbelasting op de verkoop van je hoofdwoning, is het ook belangrijk dat je de totale opbrengst van de verkoop van je hoofdwoning herinvesteert (dit is inclusief makelaarskosten, notaris- en registratiekosten en andere bijkomende kosten).
Als je besluit om je hoofdwoning te verkopen en een kleinere/goedkopere woning te kopen dan de woning die je verkoopt, kun je ervoor kiezen om het ongebruikte saldo te investeren in een levensverzekeringspolis en te profiteren van de vrijstelling of om vermogenswinst te betalen over de waarde die niet opnieuw is geïnvesteerd en het resterende bedrag op je bankrekening te laten staan.
Winst op de verkoop van je woning kan ook belastingvrij zijn als je de pensioengerechtigde leeftijd hebt bereikt en de opbrengst herbelegt in een verzekeringscontract of pensioen. Het is belangrijk dat u (of uw echtgeno(o)t(e)/partner) gepensioneerd of ouder dan 65 bent.
De verkoopopbrengst moet binnen zes maanden worden geïnvesteerd in een pensioenfonds, overheidspensioenstelsel of verzekeringscontract. Bij herinvestering in een pensioen moet je een maximale jaarlijkse uitkering van 7,5% van de waarde van de fondsen ontvangen (spreek met je accountant/advocaat om te bevestigen of je hiervoor in aanmerking komt).
Levensverzekeringen - waarbij je een breed scala aan beleggingsactiva kunt aanhouden binnen de fiscaal efficiënte structuur - komen in aanmerking voor deze belastingvermindering.
Als u niet in aanmerking komt voor vrijstelling van vermogenswinst, kunt u onderstaande opties bekijken om uw vermogenswinstverplichting te verminderen.
Vanaf 1/1/2023 gelden er nieuwe regels voor niet-ingezetenen en de toepasselijke vermogenswinstbelasting bij de verkoop van hun onroerend goed in Portugal.
Tot 1 januari 2023 werden niet-ingezetenen en ingezetenen verschillend belast. Waar inwoners een progressief inkomstenbelastingtarief betaalden over 50% van hun winst, betaalden niet-ingezetenen een vast tarief van 28% over het totaal van hun winst.
Onder deze regels betaalden niet-ingezetenen meer vermogenswinstbelasting dan ingezetenen, wat de afgelopen jaren tot verschillende rechtszaken heeft geleid.
Met zoveel rechtszaken is de situatie geëvolueerd en zowel het Portugese Constitutionele Hof als het Europese Hof van Justitie hebben bevestigd dat deze verschillende behandeling discriminerend is volgens de EU-wetgeving.
Hoewel verschillende zaken en uitspraken van het Hof al dateren uit 2021, was de wetgeving in Portugal of de berekening van vermogenswinstbelasting door de Portugese belastingdienst niet gewijzigd. Tot nu....
De Portugese wet moet nog worden gewijzigd, maar de Portugese belastingdienst heeft laten weten dat ze inwoners en niet-inwoners nu al op dezelfde manier zullen behandelen voor alle vermogenswinsten die van toepassing zijn op de verkoop van onroerend goed na 31 december 2022.
Dit betekent dat niet-ingezetenen vanaf 1/1/2023 hetzelfde progressieve belastingtarief (ook wel IRS-belasting genoemd) betalen over 50% van hun vastgoedwinst, net als ingezetenen. Deze beslissing is genomen om in lijn te zijn met EU-wetgeving.
Welke belastingtarieven zijn van toepassing onder de nieuwe regels voor vermogenswinst?
Vanaf 1/1/2023 wordt, voor zowel Portugese ingezetenen als niet-ingezetenen, 50% van hun vermogenswinst uit onroerend goed opgeteld bij hun wereldwijde inkomen uit het jaar van verkoop. Het totaal van hun wereldwijde inkomen + 50% van hun vermogenswinst bepaalt welke belastingschaal van toepassing is. Zie de belastingschaal hierboven.
Een voorbeeld onder de nieuwe regels:
Een alleenstaande, niet-ingezetene verkoopt zijn woning in Portugal in 2023 en heeft € 100.000 aan vermogenswinst. In hetzelfde jaar had hij een inkomen uit het buitenland van € 90.000.
Het totale inkomen voor dat jaar is: € 90.000 + € 50.000 (dat is de helft van de vermogenswinst) = € 140.000.
Op de meerwaarde is een belastingtarief van 48% van toepassing (omdat € 140.000 hoger is dan de hoogste schaal van € 78.834 jaarinkomen). Dit betekent dat de niet-ingezeten verkoper € 24.000 aan vermogenswinst betaalt onder de nieuwe regels (zijnde 48% belasting op € 50.000, wat 50% is van de totale vermogenswinst).
Onder de oude regels zou hij een vast tarief van 28% hebben betaald over de totale winst van € 100.000, wat neerkomt op € 28.000 aan te betalen belasting als de oude regels nog steeds van toepassing zouden zijn.
Zowel inwoners als niet-inwoners van Portugal kunnen hun vermogenswinstbelasting verlagen door kosten te compenseren. De van toepassing zijnde kosten kunnen worden onderverdeeld in twee categorieën: kosten in verband met de aankoop en verkoop van het onroerend goed; en kosten in verband met werkzaamheden of verbeteringen aan het onroerend goed.
De eerste categorie omvat de betaalde overdrachtsbelasting bij aankoop, gemaakte notariskosten en makelaarskosten bij verkoop. Let op: je makelaar moet worden vermeld in de notariële akte(Escritura in het Portugees) om deze kosten te kunnen aftrekken. Je kunt facturen voor deze kosten indienen om in aanmerking te komen voor een vermindering van je vermogenswinstbelasting.
U kunt kosten voor verbeteringen en renovaties aan de woning aftrekken als u een factuur voor deze kosten kunt indienen waarop ook uw belastingnummer staat vermeld. Deze facturen mogen ook niet ouder zijn dan 12 jaar vanaf het moment van ondertekening van de koopakte.
->Wanneer is vermogenswinstbelasting van toepassing? Vermogenswinstbelasting (in Portugal Imposto sobre Mais-Valias genoemd) is van toepassing bij de verkoop van elk Portugees onroerend goed dat na 1988 is gekocht. Als je het onroerend goed vóór 1 januari 1989 hebt gekocht, hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen.
->Betaal ik vermogenswinst over de waarde van de meubels die ik samen met mijn woning verkoop? Als u uw woning in Portugal met meubels verkoopt, kunt u een realistische waarde aan de meubels toekennen. Met deze waarde voor meubels wordt geen rekening gehouden bij de verkoopprijs die wordt gebruikt voor de berekening van de vermogenswinst. De meerwaarde wordt berekend tussen de nieuwe verkoopprijs, exclusief de waarde van de meubels, en de oorspronkelijke aankoopprijs, ook exclusief de waarde van de meubels.
->De vrijstelling voor herinvestering is niet op mij van toepassing, maar hoe kan ik mijn vermogenswinst verminderen? Als u een woning in Portugal verkoopt, kunt u uw vermogenswinst verlagen door een deel van de verkoopprijs toe te rekenen aan de meubels die u samen met de woning verkoopt (als u meubels samen met de woning verkoopt). U kunt ook verschillende kosten verrekenen om de meerwaarde te verminderen, zoals kosten die u hebt gemaakt voor investeringen in het onroerend goed in de 12 jaar voorafgaand aan de verkoop. Maar ook de aankoopbelasting en juridische kosten vanaf het moment dat je het huis kocht, zijn aftrekbare kosten. De makelaarskosten bij de verkoop van het huis zijn ook aftrekbaar. Het is noodzakelijk om officiële facturen te hebben van alle kosten die je wilt verrekenen. Op de facturen moeten de naam, het NIF en het adres staan van zowel jezelf als de partij/leverancier aan wie je hebt betaald.
->Geldt de herinvesteringsregel ook voor niet-ingezetenen? Nee, de herinvesteringsregel is alleen van toepassing als je een inwoner van Portugal bent en je hoofdhuis verkoopt.
->Wordt er een inflatiecorrectie toegepast bij het berekenen van de vermogenswinst? Ja, als u de woning twee jaar in bezit heeft, komt u in aanmerking voor inflatieaftrek.
Aanmelden nieuwsbrief
Login