Overdrachtsbelasting bij aankoop van onroerend goed in Portugal 

In februari 2020 is de Portugese staatsbegroting voor dit jaar goedgekeurd en hiermee treedt een wijziging in werking voor de berekening van de overdrachtsbelasting bij de aankoop van Portugees onroerend goed. Deze overdrachtsbelasting (in Portugal genaamd IMT -  "Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis"), krijgt voor het eerst sinds 2014 een wijziging. De wijziging, van toepassing vanaf februari 2020, heeft betrekking op Portugees onroerend met een aankoopsom boven de 1 miljoen euro en houdt in dat het tarief bij aankoop van onroerende zaken boven dit bedrag wijzigt van een vast percentage van 6% naar een vast percentage van 7,5%. Dit geldt zowel voor onroerende zaken die aangekocht worden als hoofdverblijf als voor onroerende goederen die aangekocht worden als tweede woning, hier wordt geen onderscheid in gemaakt boven de waarde van € 1 miljoen. Alle andere tarieven en regels blijven hetzelfde.

HOE WORDT DE IMT BEREKEND?

De Portugese IMT wordt berekend op basis van:

1) de aankoopprijs (excl. prijs voor meubilair)

2) het uiteindelijke gebruik van de woning

3) of u het pand koopt als uw hoofdverblijf of als een tweede huis en

4) of de woning zich op het Portugese vasteland of in de regio van de Azoren of Madeira bevindt, aangezien deze laatste twee regio's een andere tabel hebben.

OPMERKING: als de aankoopprijs van een onroerend goed lager is dan de belastingwaarde van het onroerend goed (in Portugal "Valor Patromonial" genoemd), wordt de IMT berekend over de belastingwaarde in plaats van de aankoopprijs. De hoogste waarde van de twee wordt dus gebruikt voor de berekening van de IMT. De belastingwaarde, of Valor Patromonial, is geregistreerd in het eigendomsdocument van de woning met de naam "Caderneta Predial" welke wordt uitgegeven door de belastingdienst.

De berekening voor stedelijke eigendommen op het Portugese vasteland wordt gedaan met behulp van de volgende tabel:

De diverse tarieven van toepassing zijn: 

• voor stedelijke eigendommen gelegen op het vasteland van Portugal, wordt de IMT berekend volgens bovenstaande tabel. 
• voor agrarische eigendommen wordt een vast tarief van 5% gehanteerd, in Portugal wordt landbouwgrond geclassificeerd als "rustica".
• voor andere onroerende zaken wordt een vast tarief van 6,5% toegepast (dit is voor onroerende zaken die niet stedelijk en niet agrarisch zijn), bijvoorbeeld een woning of appartement met een toeristische vergunning (in plaats van een woonvergunning) of een woning met een "casa do campo " vergunning, zijn beide voorbeelden van eigendommen die geclassificeerd worden onder de term "andere onroerende zaken".
• voor eigendommen gelegen op Madeira en de Azoren wordt een andere tabel gebruikt. Om deze tabellen te zien, klik hier  en bekijk de tabellen op de tweede bladzijde. 
  
  

Voorbeeld 1:

U koopt een vrijstaande woning op het vasteland van Portugal voor € 300.000, bedoeld als tweede woning. De woning heeft een woonvergunning en het perceel is  uitsluitend geclassificeerd als stedelijk (of in Portugal ookwel genaamd "urbano"); de som om de IMT te berekenen is:

€ 300.000 x 8% - € 11.035,25 = € 12.964,75 totaal IMT te betalen (dat is uiteindelijk 4% van de aankoopprijs).

Voorbeeld 2:

U koopt een vrijstaande woning op het vasteland van Portugal voor € 300.000, bedoeld als tweede woning, de woning heeft een woonvergunning en het perceel bestaat uit twee geregistreerde artikelen, één is stedelijk en één is landbouwgrond; eerst moet dan worden vastgesteld wat de waarde van het stedelijke deel is en wat de waarde van het landbouw gedeelte is en dan kan de som van de te betalen IMT berekend worden. Stel je voor, het rustieke deel heeft een waarde van € 40.000 en het stedelijke deel heeft een waarde van € 260.000, de berekening voor IMT is dan:

€ 260.000 x 7% - € 8.163,12 = € 10.036,88 IMT voor het stedelijk deel

en

€ 40.000 x 5% (vast % voor landbouwgrond) = € 2.000 IMT om te betalen voor het landbouwgedeelte

totaal € 12.036,88 IMT te betalen bij de aankoop van deze woning (dat is 4% van de aankoopprijs)

opmerking: als u een woning in Portugal inclusief meubels koopt, kunt u een realistische waarde aan het meubilair toeschrijven en deze waarde van de verkoopprijs aftrekken alvorens de IMT te berekenen. Houd er wel rekening mee dat de meerwaardebelasting die moet worden betaald wanneer u in de toekomst het huis verkoopt, wordt berekend tussen de aankoopprijs nu en toekomstige verkoopprijs. Voor de aankoopsom geldt het bedrag exclusief de waarde die toegeschreven is aan het meubilair. Lees meer over meerwaardebelasting in Portugal in dit artikel.

WIE IS VERANTWOORDELIJK VOOR DE BETALING VAN DE IMT? EN WANNEER?

Betaling van de IMT is de verantwoordelijkheid van de koper of diens gevolmachtigde (bijvoorbeeld de advocaat) en moet worden betaald voordat de daadwerkelijke overdracht plaats vindt. Een bewijs van betaling wordt meegenomen naar de notaris gestuurd om vervolgens daar de eigendomsakte te voltooien.

Wilt u naast informatie over de overdrachtsbelasting te weten komen met welke andere kosten bij aankoop u te maken krijgt? Lees het artikel over kosten koper bij aankoop in Portugal, hier. 

Wilt u de IMT-tabellen downloaden of uitprinten? Klik hier.